第4回 注意！築古物件は本当に儲かるのか？高利回りの落とし穴

不動産投資の情報を見ていると、「築古物件は儲かる」「高利回り物件こそ正義」「新築より築古」といった意見をよく目にします。

確かに築古物件には魅力があります。購入価格が安いため、利回りが高く見えることも多く、少ない資金で始められるケースもあります。

しかし、私は築古物件を見るときに必ず考えることがあります。それは、「本当にその利回りは利益になるのか？」ということです。

高利回りには理由がある

例えば、1,000万円の物件で年間家賃収入が120万円。表面利回りは12％です。数字だけ見ると非常に魅力的に見えます。

しかし、なぜその物件はそんなに安いのでしょうか。

立地が悪いのかもしれません。建物が老朽化しているのかもしれません。将来の人口減少が予想されている地域なのかもしれません。

市場は意外と正直です。高利回り物件には、高利回りになる理由が存在します。利回りだけを見て飛びつくのは危険です。

本当の敵は修繕費

築古物件で特に注意したいのが修繕費です。購入時には見えない問題が、後から出てくることがあります。

例えば、

・給湯器の故障

・屋根や外壁の修繕

・水漏れ

・排水管の交換

・エアコン交換

などです。

築年数が経過している物件ほど、これらの発生確率は高くなります。年間家賃収入が100万円あっても、修繕費で50万円、100万円とかかってしまえば利益は大きく減ります。

表面利回り15％でも、実際の手残りは数％というケースも珍しくありません。

空室リスクも大きい

築古物件は家賃が安いため入居が決まりやすいと言われます。確かにそのようなケースもあります。

しかし一方で、

・人口減少エリア

・駅から遠い

・設備が古い

・競合物件が多い

といった条件が重なると、空室期間が長くなることがあります。

家賃収入がゼロになる期間は、利回り計算には反映されていません。空室が続けば、固定資産税や管理費だけが出ていくことになります。

出口戦略を忘れてはいけない

私が築古物件で最も重要だと思うのは出口戦略です。購入する人はいても、売却するときの買い手はいるのでしょうか。

築20年の物件は、10年後には築30年。築30年の物件は、10年後には築40年になります。当然ながら買い手は減っていきます。

高利回りに惹かれて購入したものの、「売りたいのに売れない」「大幅値下げしないと売れない」というケースもあります。不動産投資は購入だけでは終わりません。売却まで考えて初めて投資です。

築古物件が悪いわけではない

ここまで読むと、「築古物件はダメなのか」と思われるかもしれません。

決してそうではありません。実際に築古物件で成功している投資家もたくさんいます。

ただし、成功している人たちは、

・修繕費を計算している

・地域需要を分析している

・出口戦略を考えている

・想定外の出費も織り込んでいる

という共通点があります。

単純に利回りだけを見て購入しているわけではありません。

まとめ

築古物件の高利回りは魅力的です。

しかし、投資で重要なのは表面利回りではありません。

本当に見るべきなのは、

・修繕費

・空室率

・手残りの利益

・将来の売却価格

です。

高利回りという言葉だけで判断すると、思わぬ落とし穴にはまる可能性があります。

不動産投資で大切なのは、「いくら入るか」ではなく、「最終的にいくら残るか」

です。

築古物件を検討する際は、利回りの数字だけではなく、その裏側にあるリスクにも目を向けていきたいものです。